新“国五条”出台——重拳控制房地产投机炒房

2013-03-20 13:20:50
liuxue
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摘要:【摘要】国务院上月出台的楼市调控“国五条”及其细则,因其严厉性,不仅对市场造成心理冲击,也令部分地方政府一时进退两难,只好“等等看”。20%个税博弈“保护刚需”上面的政策太猛,下面的对策发懵。国务院上月出台的楼市调控“国五条”及其细则,因其严厉性..

【摘要】国务院上月出台的楼市调控国五条及其细则,因其严厉性,不仅对市场造成心理冲击,也令部分地方政府一时进退两难,只好等等看
20%个税博弈保护刚需
上面的政策太猛,下面的对策发懵。
国务院上月出台的楼市调控国五条及其细则,因其严厉性,不仅对市场造成心理冲击,也令部分地方政府一时进退两难,只好等等看
房地产市场研究人士对《第一财经日报》分析称,各地虽觉有必要体现差异化,但在中央政府进一步明确态度前却都不敢造次”——出台细则,致使中央、地方政策衔接上的空窗期尴尬延续。
地方细则悬疑
220日,上届政府在其最后一次国务院常务会议上,确定了继续做好房地产市场调控五条政策措施(下称国五条”)26日,国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(下称国务院细则”)
这一组在新老政府交替前夕出台的楼市调控政策,因要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税……应依法严格按转让所得的20%计征而被视作对二手房交易具有剧烈抑制作用。
于是,在各地尚未出台相应落实细则的情况下,相当一些地方二手房交易量出现井喷。
318日,国家统计局公布的《20132月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示,70个大中城市中,二手住宅价格与上月相比上涨者有66;与去年同月相比上涨者有49个。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为,3月楼市成交持续向好,除了此前楼市热销的惯性使然,政策主导下的恐慌需求集中释放,无疑是助推楼市频创高位的主要因素。
除了交易井喷外,关于地方细则的内容也是传闻满天飞。多份所谓广州、北京细则在网络上广为流传,迫使地方政府出来辟谣。
318日,北京市住建委否认了当地细则出台的消息,称目前并未出台楼市新政细则,如有相关政策将第一时间发布。
319日,广州市国土资源和房屋管理局通过其官方微博称,广州市政府暂未发布任何关于国五条细则的文件,近期网上流传关于该市国五条细则的各种传闻均为谣传。
同日,上海市住房保障局相关工作人员也对记者表示,不清楚上海版细则的内容,也不清楚何时出台。
保护刚需博弈
市场普遍关心,地方细则是会一律遵循国务院细则,对二手房交易所得按20%征税,还是会有所差别。网传所谓地方细则也体现了对差异化的期望。如网传北京细则包含出售满5年的唯一住房免征个税等条款。
中央落实国五条及国务院细则的决心似乎相当坚决。314日,住房和城乡建设部部长姜伟新对媒体表示,要坚决执行二手房交易征20%所得税的政策,执行当中如有问题再完善。
地方的诉求则再度集结于保护刚需的大旗下。从31日国务院细则公布之后,关于多部委紧急磋商包括保护刚需在内的国务院细则落实方案的说法屡屡见诸报端。市场分析人士也多做出保护刚需仍留余地的预测。
在浓重的观望氛围下,地方细则的进度似乎滞后于住建部关于本月底落地的要求。上周,上海市统计局、上海市发改委组织有关人员召开座谈会,听取各方对目前房地产市场走势的意见以及国五条政策实施效果的判断。据参会的上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对本报称,会上并未讨论地方细则该怎么出的问题。
深圳国土房管部门的智囊机构——深圳市房地产研究中心的一名研究人员也向本报表示,深圳版细则仍在制定当中,政策的最终出台要等待审批,同时参考北京、上海及广州的做法。
事实上,国五条留给地方的可操作空间很小,包括税收、信贷等。宋会雍认为,正是因此,地方可能会更期待中央有进一步的表态或明确的说法,才好出台地方细则。
在他看来,从原则上说,国五条本身并没有为刚需、改善型购房提供政策支持,如要保护刚需,鼓励改善型购房,需要另外出台一些配套政策,从契税、贷款等方面体现等等。例如,是不是可以把二套房贷打开一下?”他说。
房价目标防兑水
地方国五条细则的另一个看点则是,各地会不会落实中央对房价控制目标更严格的要求。
国五条要求,各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房,下同)价格控制目标,并于一季度向社会公布。
这意味着,至少有35个城市需要在本月31日前出台房价控制目标(26个省会城市、4个直辖市和5个计划单列市,不含港澳台)
2011年的国八条也曾要求地方出台普通住房房价控制目标,据住房和城乡建设部的统计,当年截止到331日,全国657个城市中,有608个城市公布了房价控制目标,占全国城市总数的92.5%。当时,多数重点城市主要参考的是GDP增速和居民人均可支配收入增幅,房价调控目标大多设定在房价上涨10%左右。
但由于普通住房中含有保障性住房,一旦价格较低或者只收取租金的保障房供应增多,会拉低普通住房的总体价格水平,因此外界无法真正看出商品房价格的涨跌。
与两年前的情形不同,国五条要求的对象不再是普通住房,而变成了新建商品住房,这样就排除了地方利用保障房来拉低房价涨幅的可能。
行政限价再出山
相比严格征收20%个税的政策,控制房价的指令留给地方的博弈空间更小,但有效执行的难度更高。
由于部分地方近期房价上涨速度较快,一些地方政府已颇感压力。例如,深圳市近期重启了商品房预售价格备案的行政限价措施。据深圳市政府最新政府公报,为规范商品房预售价格行为,深圳市制定《深圳市商品房预售价格备案办法》,今年51日起实施。
该文件要求,商品房预售价格备案实行一套一备案。如果价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%,必须在调整前变更预售价格备案,否则将遭行政处罚。
但当地开发商普遍反映,行政限价口径实际上比15%更严,从311日开始,深圳所有新盘预售报价被要求必须实现月度环比零增长,否则超出政府限价的项目将无法备案。
313日,深圳市规划和国土资源委否认了深圳新出台限涨令的说法,称其只是沿用两年来的做法,但有媒体报道称,当地此前的限涨令2011年只执行七八个月便中止了,此次实为重启。
从此前的执行情况来看,即便部分城市房价仍在大幅上涨,但最终尚无哪个城市因无法完成房价调控目标而被问责。中国房地产学会副会长陈国强认为,如果考核和问责机制不建立落实,房价调控目标仍然没有太大的意义。

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